Tabung urus tanah ECER jana rizab Melayu

PENGUMUMAN kerajaan untuk melaksanakan Wilayah Ekonomi Pantai Timur
(ECER) baru-baru ini akan menjadi kunci bagi meningkatkan nilai tanah rizab
Melayu di Pahang, Terengganu dan Kelantan.
Dengan pembentukan Tabung Amanah Harta Tanah (RET) untuk
menyegerakan pengurusan tanah rizab Melayu, beberapa pakar memberi
pandangan bagaimana ‘durian runtuh tanah abad ke-21’ boleh berlaku dalam
ECER.
Pembentukan Wilayah Ekonomi Pantai Timur di sepanjang koridor yang
sedang membangun adalah tepat pada masanya dan dilihat mampu
menyediakan pelbagai rangsangan ekonomi kepada wilayah berkenaan, kata
perunding dan pakar ekonomi.
“Jika ECER dilaksanakan sepenuhnya, ia sudah pasti menjadi rangsangan
ekonomi yang besar dari sudut meningkatkan nilai tanah dan mendorong
pertumbuhan ekonomi, sementara turut menyediakan pekerjaan tambahan
dalam pelbagai bidang seperti dirancang oleh arkitek utama pelan induk,
Petronas,” kata Profesor Datuk Dr Nik Mohd Zain Nik Yusof, perunding tanah
yang mengendalikan perundingan harta ‘Business Intelligence Group’.
Mohd Zain yang melaksanakan kerja perundingan bagi Koridor Guthrie
berkata, tiada keraguan bahawa harga tanah dan hartanah di ECER akan
melonjak berikutan kesan positif pembangunan di wilayah terbabit.
Beliau mengambil contoh lonjakan harga tanah dan hartanah di Putrajaya
dan Cyberjaya selepas kerajaan membuat keputusan untuk membangunkan
kawasan pedalaman yang satu ketika dulu adalah tanah pertanian. Beliau menegaskan bahawa tanah rizab Melayu yang dikaitkan dengan nilai
rendah kerana wujudnya halangan untuk dijual kepada kaum lain, juga akan
melonjak. Kebanyakan tanah dalam ECER adalah tanah rizab Melayu dan 87
peratus daripada 3.9 juta penduduknya adalah Bumiputera.
“Kes yang boleh dijadikan contoh ialah lonjakan besar terhadap harga tanah
rizab Melayu di Kampung Sungai Penchala, Kuala Lumpur, di mana ia
dimanfaatkan secara besar-besaran ekoran pembangunan pesat kawasan
sekeliling. Harga tanah meningkat 200 kali ganda untuk tempoh 30 tahun,”
katanya.
Pakar ekonomi RAM Holdings Bhd, Dr Yeah Kim Leng percaya ECER akan
menjadi platform penting bagi pertumbuhan ekonomi di wilayah terbabit
yang kini agak ketinggalan dari sudut ekonomi. Selain merangsang aktiviti
ekonomi sedia ada, wilayah timur akan mendapat manfaat daripada projek
infrastruktur seperti pembinaan lebih banyak jalan raya dan landasan kereta
api.
“Penambahan infrastruktur asas seperti jalan raya dan landasan kereta api
bukan saja menyediakan kemudahan lebih baik di wilayah berkenaan, malah
turut meningkatkan daya tarikan wilayah itu secara keseluruhannya. Ia
mampu menarik minat pelabur tempatan dan luar negara,” katanya.
Yeah juga yakin ECER akan menjadi pemangkin ekonomi di wilayah timur
sambil menegaskan, ia amat bergantung kepada kejayaan pembangunan
yang dirancang di wilayah itu.
Menilai kepada laporan akhbar mengenai komitmen kerajaan dalam projek
berkenaan, Yeah percaya ECER mampu menarik sejumlah pelaburan. ECER
sebelum ini dilaporkan dijangka menarik pelaburan bernilai RM112 bilion
untuk tempoh 12 tahun akan datang.
Beliau berkata, ECER mewujudkan sebuah platform untuk mempercepatkan
pembangunan dan pada masa sama menarik pelaburan, sambil mengakui
bahawa strategi untuk mewujudkan peluang yang berdaya saing bagi potensi
kekayaan sumber asli, tanah, pembalakan dan pelancongan di ECER sebagai
‘campuran rangkaian strategi yang baik’.
Mengenai pengurusan tanah di ECER secara bijak dan inovatif menerusi
penubuhan RET, Yeah berkata pemilik tanah diberi peluang untuk mengambil bahagian dalam pembangunan wilayah dengan menjadi pemegang saham
dalam tabung amanah berbanding menjual terus tanah bagi mendapatkan
keuntungan segera.
Beliau berkata, menariknya mengenai RET adalah keupayaannya
menyediakan aliran pendapatan tetap kepada pemilik tanah menerusi
keuntungan dividen dan modal. RET turut memberi pemilik tanah
sekelompok aset yang akan menyediakan kemahiran ekonomi untuk
membangunkan tanah mereka. Selain mengurangkan kos melalui kemahiran
ekonomi, RET secara tidak langsung membantu meningkatkan produktiviti
tanah berkenaan.
Yeah menegaskan kesan RET akan bergantung kepada objektifnya sambil
menambah bahawa ia hanya akan berjaya jika sejumlah aset yang besar itu
dimanfaatkan untuk menjana pendapatan aliran pendapatan tetap seperti
sewa.
Beliau melihat RET sebagai usaha bersepadu menyamai Felda. “RET mampu
menjana pendapatan berterusan untuk jangka masa panjang dan terdapat
banyak tanah yang tidak dibangunkan di dalam ECER boleh dimanfaatkan
sepenuhnya,” kata Yeah.
Menurut Mohd Zain pula, pengambilalihan tanah dalam ECER mungkin akan
dibuat dalam bentuk wang tunai dan bentuk lain, dan yang pertama lebih
menjadi pilihan kepada pemilik tanah. Seperti Yeah, Mohd Zain memberi
keutamaan kepada pilihan kedua kerana ia menyediakan pelabur aliran
pendapatan jangka panjang.
“Jika tanah dijual untuk mendapatkan wang tunai, pemilik tanah akan
menggunakan duit itu dengan pantas sehingga tiada apa yang tinggal.
Dengan membuat pembayaran bukan dalam bentuk wang, akan lebih
mendisiplinkan mereka untuk membuat pelaburan dan melindungi harta
benda mereka untuk jangka panjang,” kata Mohd Zain.
Beliau berkata RET akan menyediakan platform kerjasama yang baik bagi
pemilik tanah untuk mengambil bahagian dalam pembangunan ECER, yang
berpotensi besar. Menurutnya, ia disokong oleh komitmen dana atau
kewangan yang kukuh oleh kerajaan.
“Contoh yang baik pembayaran bukan dalam bentuk wang ialah pembangunan penempatan Orang Asli di Bukit Lanjan iaitu pemilik tanah
dibayar dalam bentuk rumah kediaman dan rumah kedai,” katanya.
Pengarah Bersama Raine & Horne Internatiional Zaki + Partners Sdn Bhd,
Jame KM Tan secara peribadi berpendapat ECER dan RET adalah strategi
fantastik untuk menyedari potensi sebenar nilai aset rizab Melayu untuk
membantu pemilik tanah memperbaiki kehidupan mereka.
Ditanya sama ada RET adalah kaedah yang betul untuk pengurusan tanah
secara bersepadu, Tan menjawab: “Sudah tentu. Secara umum trend harga
hartanah di wilayah ini adalah stabil. Kejayaan pelaksanaan pelan atau polisi
sudah tentu akan merangsang pertumbuhan dan lonjakan harga hartanah di
kawasan ini.”
Isu yang perlu ditangani ialah modal insan, penyediaan infrastruktur seperti
jalan raya, lebuh raya, lapangan terbang, perubahan minda, insentif,
fleksibiliti undang-undang dan integriti sosial.
Penganalisis hartanah dan pakar ekonomi bersetuju bahawa wilayah timur
yang ketinggalan dari segi aktiviti pembangunan ekonomi, tentunya
memerlukan program yang kukuh seperti ECER untuk mengangkat taraf
kehidupan penduduknya dan menggalakkan aktiviti ekonomi.